Korkein hallinto-oikeus antoi 23.10.2015 kaksi ratkaisua (KHO 2015:155 ja KHO 2015:156), jotka koskivat kysymystä, voiko yksi kiinteistö muodostaa liiketoimintakokonaisuuden. Jos vastaus kysymykseen on myönteinen, kyseinen kiinteistö voidaan siirtää toiselle yhtiölle liiketoimintasiirrolla tai osittaisjakautumisella, jotka molemmat edellyttävät liiketoimintakokonaisuutta.

Varsin vakiintuneesti on katsottu, että yksi kiinteistö ei muodosta liiketoimintakokonaisuutta edes silloin, kun kiinteistö on yhtiön tai konsernin oman liiketoiminnan käytössä. Laajempi kiinteistökokonaisuus on kuitenkin katsottu liiketoimintakokonaisuudeksi, kun kiinteistöjä on vuokrattu ulkopuolisille.

Tuoreissa ratkaisuissa myös yksi rakennus katsottiin liiketoimintakokonaisuudeksi. Perusteluna molemmissa tapauksissa oli vuokraustoiminnan laajuus, jota voidaan tarkastella myös konsernin näkökulmasta. Se muodollinen seikka, että kyseessä on kiinteistöoikeudellisesti vain yksi kiinteistö, ei estä tätä. Myöskään se seikka, että kiinteistön vastaanottava yhtiö on keskinäinen kiinteistöyhtiö tai asunto-osakeyhtiö tai että vastaanottava yhtiö siirron jälkeen muutetaan sellaiseksi, ei estä liiketoimintasiirtoa ja osittaisjakautumista koskevien säännösten soveltumista.

Päätökset tarkoittavat sitä, että yksittäisiä kiinteistöjä voidaan yhtiöittää joko liiketoimintasiirrolla tai osittaisjakautumisella, jos kiinteistöön liittyvä vuokraustoiminta on niin laajaa, että sen katsotaan muodostavan itsenäisesti toimeentulevan taloudellisen yksikön. Laajuudelle ei ole asetettu selkeitä rajoja. Liiketoimintasiirtoa koskevassa tapauksessa kiinteistössä oli 133 vuokralaista ja vuokratulot olivat 2,5 miljoonaa euroa. Vuokrattava kiinteistöala oli yli 22 tuhatta neliömetriä. Osittaisjakautumistapauksessa oli kyse aravasääntelystä vapautuvista asuinhuoneistoista, joita kyseisessä rakennuksessa oli 91.

Osittaisjakautumista koskevassa tapauksessa vahvistettiin se aikaisemminkin vallinnut käsitys, että jakautumisen jälkeinen osakkeiden myyminen ei sinänsä ole este osittaisjakautumissäännöksen soveltamiselle.

Yksittäisiä kiinteistöjä, jotka ovat konsernin käytössä tai joihin liittyvä vuokraustoiminta ei ole riittävän laajaa, voidaan jatkossakin eriyttää veroneutraalisti ainoastaan kokonaisjakautumisella.